01 - Ny fanombanana ny fananan-tany momba ny fananan-tany dia sady mahafa-po no mendrika
Nandinika ny mety ho fampiasam-bola hafa androany aho. Izy io dia rindrambaiko efatra misy rihana maromaro izay natokana ho an'ny tompony, izay efa nandritra ny telopolo taona. Ny tompon'ny trano dia akademika eklektika ary nisy ny fomba bric-a-brac sy antikely niely nanerana ny toerana. Tsy nizara araka ny tokony ho izy ny toerana. Nila nosoloana ny karipetra ary namboarina ny bala. Ny fototra niova dia nanangona ny gorodona tamin'ny toerana ary namorona sehatra goavana izay nahitana rindrina isan-karazany.
Nijery ny toerana niaraka tamin'ny namako aho - mpivady izay liana tamin'ny fananana tany. Nanoratra izany toerana izany izy ireo nanomboka tamin'ny fotoana nandehanany teo am-baravarana. Saingy rehefa nahita ireo bala sy kitroka aho dia nahita zavatra iray: vola. Ny olana momba ny fotokevitra dia mampihena ny ankamaroan'ny mpampiasa vola, izay mampihena ny fifaninanana ary afaka manalefaka ny vidin'ny vidiny.
Nefa ahoana ny fanombanana ny fifanarahana toy izany? Na inona na inona ny raharaha, momba izany? Amin'ny tenako manokana, manaparitaka ny fiheverana midina ho sokajy roa aho:
• Quantitative: Ahoana no andrasako ny fananana asa ho fampiasam-bola? Ho an'ity ampahany ity, afaka mamafa ny kalko aho, na ny takelaka misy ny takelaka, na ny rindrambaiko fanombantombanana ary miteraka tarehimarika marobe.
• Qualitative: Tsy maintsy manontany tena aho hoe "azoko atao ve ny manala azy?" Raha toa ianao ka toy ny ankamaroan'ny mpampiasa vola, dia anisany ianao. Midika izany fa tsy maintsy hiatrehanao io tetikasa io an-tampon'ny "andro asa" ianao ary hikarakara izany avy eo. Ity ampahany amin'ny fanadihadiana ity dia hitondra olona hitady fanahy; Tsy mila manampy anao eto ny calculator.
02 - Quantitative - Fitaovana amin'ny fampiasana Cap Rate
Raha ny tena manokana, dia mijery ny tarehimarika manan-danja telo aho rehefa mandinika fampiasam-bola. Cap tahiry , no voalohany amin'ireo fitaovana ireo.
Ny tahan'ny Cap dia ny fidiram-bola fotsiny isan-taona nozaraina amin'ny vidin'ny fananana. Nandritra ny taona maro dia nampiasa ny "fitsipika 1%" ny mpampiasa vola izay milaza fa ny vola aloa isam-bolana ho an'ny trano iray dia tokony ho ny 1% amin'ny vidiny handoavana ny fananana. Ny tsena sasany dia nanalavitra an'io fihenam-bidy io noho ny sanda ara-barotra, saingy amin'ny hafa, mbola afaka mahita toetra izay mifanaraka amin'ny fitsipika 1% ianao. Ny zavatra tokony hotadidinao anefa dia ny hoe ny fepetra ankapobeny 1% dia marika mampihetsi-po na tsia ny fananana ara-bola hitrandrahana harena an-kibon'ny tany isan-taona mba hividianana ny fandaniana fitrosana sy ny fandaniana. Mazava ho azy fa misy karazan-tsivana marobe izay miditra amin'izany (avy amin'ny haba mankany amin'ny tahan'ny zanabola amin'ny vola miditra midina izay aloanao) fa fanombohana.
03 - Cash Flow ho toy ny fitaovana fanomboana quantitative
Ny antony tokana hikarakaranao ny taham-bidy dia ny hoe mitady tena proxy ianao ho an'ny karazana cashflow ny fampiasam-bola hiteraka. Amin'ny fampiasam-bola, vola dia vola - tsy raharahan'io famantaranandro io amin'ny loza aterak'izany.
Ny fanombantombanana ny vola miditra dia mitaky ny fanatanterahana ny vola miditra amin'ny vola be indrindra (haba, tale, tombontsoa, fandaniana, fahabangan-toerana, vola, fanavaozana) ary mampitaha azy amin'ny fidiram-bolan'ny vokatra. Azonao atao izany amin'ny alàlan'ny takelaka na mampiasa fonosana rindrambaiko fanamarinana fananan-tany.
04 - Taratasy amin'ny Fiverenana ho fitaovana fampiasam-bola famatsiam-bola famatsiam-bola
Ny cashflow, ho setriny, dia hamela anao hizara ny tahan'ny fiverenana ho an'ny tany (ROR). Ny tanjaky ny fiverenana dia fepetra ahazoana tombombarotra; Izy io dia mandrindra ny volan'ny famoahana ny tetikasa sy ny vola tsy maintsy ampidirinao ao anatin'ilay tetikasa.
Mila bokotra na orinasa fanadihadiana momba ny fananan-tany ianao raha te-hanitsy izany. Mihevitra aho fa tena ilaina izany satria ahafahako mampitaha ny fiverenako izay andrasako amin'ny fampiasam-bola sy ny fiverenana izay mety ho andrasako amin'ny hafa, ny tsy fitoviam-bola. Ohatra: raha toa aho dia nihazakazaka ny isa ho an'ny trano voaraiko tany am-piandohan'ity lahatsoratra ity ary naveriny niverina tamiko ny taham-piverenan'ny 8% ho azoko.
Afaka manantena aho fa hahazo 8% ny fampiasam-bola amin'ny tsena (ambany kely ny risika, ary ny ezaka tsy dia betsaka). Ho an'ny loza sy ny ezaka tokony hapetrako amin'ity tetikasa ity, dia manantena ny fiverenana miverina ho avaratra amin'ny 20%.
05 - Qualitative - azonao atao ve ny manao ilay tetikasa?
Araka ny voalazako tetsy ambony dia tsy hanampy anao ny kalkieranao. Izany dia rehefa mila mijery ny fitaratra ianao ary mieritreritra ny fotoana sy ny ezaka azonao omena amin'ny tetikasa.
Avereno indray ny tetikasa izay noresahiko teo am-piandohan'ity lahatsoratra ity. Andeha hojerentsika fa mampitaha izany amin'ny fotoana iray mitovy amin'izany ianao; fianakaviana maro hafa ao amin'io tanàna io ihany saingy mila asa kely. Azonao atao ny manararaotra io fahafahana io eo amin'ny fefy-ambony raha tsy hoe ny faharoa dia manolotra fitomboana ambony. Fa maninona no ambony kokoa?
Ny fanombohana ny mpampiasa dia manolotra torohevitra mitovy foana: Ao amin'io faritra io dia manadino amin'ny lafiny fampitandremana. Ny tetikasa iray azonao atao dia tsaratsara kokoa noho ny iray izay nandoro anao tamin'ny fotoana nahavitanao azy. Mitadiava zavatra ao anatin'ny fari-piainana mampionona izay manome tarehimarika marim-pototra, ataovy izany, ary mandehana amin'ny tetikasa iray izay sarotra kokoa (ary manantena fa mahasoa) amin'ny manaraka.
Famaranana:
Ny fanadihadiana dia ampahany zavakanto, siansa ampahany. Jereo ny lohahevitra hafa amin'ity fizarana ity ho an'ny hevitra marobe amin'ny fanombanana ny fampiasam-bola.
Ny mpanoratra Chris Smith dia mpandraharaha ara-barotra, mpanorina ny tranonkala iray ho an'ny mpampiasa vola sy matihanina ary mamoaka lahatsoratra ao amin'ny Corporate Finance Magazine, Euromoney, ary ny Business Journal Network.