Strategies for Investing in Real Estate Without Cash
Misy ny paikady ho an'ny trano fampiasam-bola tsy misy vola.
Azonao atao ny manomboka kely ny vidin'ny karatry ny fandraharahana vitsivitsy. Tsy lahatsoratra momba ny "vola mora" izany. Na dia misy aza ny fomba hanombohana amin'ny fananana tranom-bola amin'ny fampiasana ny faniriana sy ny legioma sasany, dia tsy mora izany, fa afaka mamadika vola ao amin'ny paosinao ao anatin'ny fotoana fohy.
Misy gurus na aiza na aiza, amin'ny fahitalavitra, amin'ny endriny ary amin'ny aterineto izay mampianatra ireo fomba rehetra ireo. Afaka miana-javatra betsaka avy amin'ny tranokala fampiasam-bola fampiantranoana ianao, fa mitandrema amin'ny fandoavana lamandy sy fandeferana. Ny hafa dia nianatra ny fomba sarotra, na dia mahafantatra sy mampianatra anao ny mpampianatra aza, dia mbola eo aminao ny mivoaka sy mampihatra izany. Ny sasany amin'ireo teknika izay ahafahanao manangom-bola avy any amin'ny trano tsy manana volabe mba hanombohana dia ahitanao:
- Bird Dogging
- fanendrena
- Lease Options
- Sandwich lease
- Fiverenana miverimberina
Ity misy fijery momba ireo teknika ireo, ny fomba fiasan'izy ireo, ary ny fomba ampiasain'ireo mpampiasa vola fampindramam-bola ho azy ireo amin'ny fidiram-bola amin'ny fahazoana vola amin'ny raharaham-barotra fampiasam-bola.
Bird Dogging
Alohan'ny ahafahanao mankasitraka ny lanjan'ny alika vorona dia afaka manome mpanofana mpampindram-bola, ndeha hojerentsika hoe iza ireo mpampiasa vola ireo. Ny zavatra voalohany tonga ao an-tsaina dia "mpikiky", mividy trano, manamboatra azy ireo ary mivarotra azy ireo haingana ho an'ny tombony.
Avy eo dia misy ny mpampiasa vola efa ela izay mividy trano fonenana ho trano fonenana, mamantatra ny vola sy ny fankasitrahana amin'ny fotoana.
Mety ho tena mahasoa ny iray amin'ireo tetik'asa fampiasam-bola ireo. Ny tetikady manatsara ny mpampiasa vola dia ny tanjony, ny tempera ary ny fandeferana mety.
Mbola maro amin'ireo mpampiasa vola ireo no mivoaka lavitra noho ny ankamaroan'ny olona mieritreritra, indrindra fa ireo mpampiasa vola fampindramam-bola maharitra. Iza izy ireo? Vitsivitsy monja no karazana lahatsary avo itanao amin'ny TV. Ny ankamaroan'ny olona no hitanao isan'andro. Mety manana raharahambarotra mahomby izy ireo ary manana vola fa te hividy amin'ny trano izy ireo.
Ny fitantanana ny orinasa dia mitaky ny ankamaroan'ny fotoan-dry zareo, ary miezaka miantehitra amin'ny loharanon-karena nentim-paharazana toy ny mpandraharaha ara-barotra izy ireo mba hanampy azy ireo hikaroka ny fampindramam-bola. Matetika izy ireo no handoa mihoatra noho ny tokony hoeritreretin'ireo tetikasa ireo, satria ireo mpandraharaha ara-barotra dia miasa amin'ny lisitry ny asa fanitarana maromaro ( MLS ). Tsy dia maro ny fahafaha-manao ny vidiny, indrindra fa ireo komisiona ao anatin'ilay fifanarahana.
Maro amin'ireo mpampiasa vola ireo no mividy fananana marobe. Inona no mety ho fihetsik'izy ireo raha toa ka misy olona iray izay nilaza fa afaka mitondra azy mivarotra entana 10% hatramin'ny 40% latsaka kely noho izay hividianany azy ireo? Tsotra ny valiny, satria eo izy ireo mba hahazoana vola.
Ny tsy fandoavan'izy ireo ny trano, dia tsara kokoa ny fiverenany amin'ny fampiasam-bola (ROI) avy amin'ny vola madinidinika, ary vao haingana no nanidy azy ireo.
Haniry an'io olona io izy ireo hitondra azy ireo fifanarahana. Ity olona ity dia fantatra amin'ny anarana hoe alika vorona. Toy ny hoe mpividy.
Amin'ny alàlan'ny asa, fikarohana sy fanadihadiana, ny alika vorona dia mahita ireo tompon-trano izay mila mivarotra ary tsy nahavita na tompon-trano manana olana ara-barotra na fisamboaran-trano raha tsy misy lisitra. Fihetseham-borona izany, ary tsy mitaky vola be ny manomboka, karatra sasantsasany sy ezaka be. Na izany aza, dia afaka manao trano izy mba hampiasa orinasa iray ho an'ny olona salama amin'ny trosa be loatra ary tsy vola be.
Ao izy ireo no mitady trano trano tsy dia misy lisitra. Raha ny marina, ny alika vorona sasany dia manana mpivarotra amoron-trano izay manome sakafo azy ireo rehefa tsy afaka namidy ny orinasa iray tompon-trano. Ny alika vorona dia manome vola be ho an'ny mpampiasa vola ary ny fandoavam-bola dia afaka mitentina eo anelanelan'ny $ 2000 sy $ 10,000 isaky ny raharaha rehefa manidy izy.
fanendrena
Fomba iray hafa ahafahana manangom-bola amin'ny trano fampiasam-bola tsy mampiasa ny volanao manokana dia ny fampiasana ny andraikitra. Tsy dingana sarotra akory izany fa mitaky ny hividiananao ny mpividy anao alohan'ny hidiranao ao anaty fifanekena. Hanao ny adidinao amin'ny mpivarotra ianao ary hanoratra fifanekena. Ny fifanekena dia maneho fa ny Mpamatsy no "ny anaranao ary / na ny fananana."
Izany dia ahafahanao manolotra fifanarahana amin'ny olon-kafa, ny mpividy anao, tsy misy fankatoavana avy amin'ny mpivarotra. Tsy maintsy ho mpividy vola izy ireo, nefa izany no tranga raha manao ireo karazana fifanarahana ireo ianao. Ny mpivarotra dia ampahafantarina fotsiny fa ny mpividy dia mpividy ankehitriny ary ny fifampiraharahana dia ho toy ny mahazatra araka ny fifanekena fifanekena.
Ny fiheverana iray hafa raha ny fametrahana ny fifanarahana dia ny vola vola omenao ny mpivarotra. Ity vola ity dia napetraka amin'ny orinasa mpanamboatra ny famaranana ny famaranana, ary tsy ho azonao haverina izany. Halefa amin'ny mpividy izany. Noho izany, tianao ny hitazona izany farafaharatsiny izany araka izay azo atao, satria mbola misy ihany ny loza mety hitranga amin'ny fifanarahana.
Raha miezaka miasa tsy tapaka amin'ireo mpividy entana ianao, dia mety ho azonao ny saram-panananao rehefa manao ny fifanekena momba azy ireo ianao, ary tsy voatery miandry hatramin'ny farany. Na izany aza, mety ho voavidy ianao rehefa tapitra ilay fifanarahana. Mazava ho azy, raha toa ianao ka mifandanja amin'ny mpividy sasany, ary afaka mamaritra ny fifanarahana amin'izy ireo ary mahazo fanoloran-tena, dia mety ho azonao ihany koa ny vola miditra maimaika alohan'ny hanakatonanao ny trano.
Lease Options
Ny singa fototra amin'ny tetikady tetik'asa fanofana dia fanofana vola amin'ny vola aloa isam-bolana ary safidy iray hividianana ny fananana amin'ny faran'ny vanim-potoana fanofana. Andeha hojerentsika ny ohatra iray mba hanazavana ny fomba fiasany. Ianao no mpampiasa vola izay te hanana trano ho toy ny fananana fananana, saingy tsy mipetraka amin'ny vola miditra ianao raha misy vola miditra. Mety hanan-danja aza ianao, izay mety hampindram-bola be loatra.
Amin'ny alalan'ny dokam-barotra amin'ny dokambarotry ny bandit, ny dokam-barotra amin'ny gazety sy ny Craigslist na ny fitenenana am-bava fotsiny ihany, dia hitanao ny tompom-pahazoan-dàlana lehibe indrindra izay tsy afaka nivarotra ny tranony. Andeha hojerentsika ny ohatra asehon'ny hypothetical. Aoka hotenenina fa ny tompon-trano dia nanana ny lisitra voatanisa, saingy tsy afaka nivarotra.
Ny tokantrano dia mendrika ny $ 100,000 amin'ny tsena amin'izao fotoana izao, ny 70 $ isany ny salanisan'ny fividianana azy, ary ny sandam-bola dia $ 525 / volana amin'ny hetra sy ny fiantohana. Voafetra ny asany iray, ary ny iray dia manana asa tsaratsara kokoa mba hahafahany mandroso tsy ho ela. Izao no ataon'ny mpampiasa antsika:
- Tolotra mba hividianana ny tranony mandritra ny 3 taona miaraka amin'ny fandaniana fanofana mitovy amin'ny fonenan'ny trano.
- Mandoa $ 1,500 ho toy ny vidim-panafahana tsy azo omena refesina mba hahazoana ny zo, fa tsy ny adidy, hividy ny trano amin'ny faran'ny lease ho $ 80,000.
- Amin'ny alàlan'ny fifanarahana am-bava, ny mpampiasa vola dia mampiasa marketing na fomba hafa hitadiavana mpiasa ho an'ny trano izay vonona handoavana $ 750 / volana handoavana azy. Izy ireo dia hanao sonia farafahakeliny amin'ny fandevenana iray taona.
- Mandritra ny fandaniana 3 taona, ny hetra sy ny fiantohana dia hitoetra ho / is, miaraka amin'ny fidirana amin'ny fandoavana hikarakarana ireo zavatra ireo.
- Fandaniana: $ 525 x 3 ho an'ny fandoavam-bola hividianana vola voalohany sy farany ary vola fandoavam-bola = $ 1,575 + $ 1,500 noho ny fandoavam-bola handoavam-bola = $ 3,075.
- Vola amin'ny: $ 750 x 3 ho an'ny voalohany, farany & fametrahana filaminana = $ 2.250.
Ity no toe-javatra ratsy ratsy indrindra, miaraka amin'ny mpampiasa vola amin'ny pocket $ 825. Na izany aza, afaka nifampiraharaha tsara kokoa tamin'ny mpivarotra izy ireo ary nanidy ny fametrahana ny fiantohana, na ny nanesorana azy manontolo, nandatsaka ny vola navoakany tamin'ny pocket hatramin'ny $ 300.
Tsy ratsy ny mifehy ity trano ity ary mikatona amin'ny vidiny mahasoa amin'ny farany. Mbola sarobidy noho ny vidin'ny karamaina, ary azo inoana fa hankasitraka mandritra ny 3 taona. Ny vola 250 dolara isam-bolana dia vola hatramin'ny 9.000 $ mandritra ny 3 taona. Noho izany, na dia tsy mampiasa ny safidiny hividianana trano aza ny mpampiasa, dia nanao tombony mahasoa izy ireo raha jerena ny habetsaky ny vola azony.
Sandwich lease
Ny fanofana sandwich dia mitovy ny anarana midika hoe: safidy roa azo itokisana miaraka amin'ny mpampiasa vola eo afovoany. Amin'ity toe-draharaha ity dia te-hividy ny trano amin'ny fampindramam-bola ny mpampiasa vola amin'ny faran'ny vanim-potoana fanofana, ary te hitady mpamboly izy ireo izay te hividy trano saingy tsy azony noho ny olana ara-bola na ny tsy fisian'ny vola ny vola ho an'ny fandoavam-bola. Ny ankamaroan'ny olona amin'io toe-javatra io, izay te hanana tokantrano, dia faly mahita ny tranon'izy ireo mety hividy amin'ny safidy hofan-trano, manana fotoana hanatsarana ny trosany ary hiara-hiasa miaraka.
Ho ampiasain'ny ohatra teo aloha isika, fa raha misy mpikarakara tsy tapaka dia mahita olona te hividy trano hividianana trano na trano hofaina izy. Ny isa rehetra dia mitovy, afa-tsy amin'izao fotoana izao ny mpividy trano mpividy dia te-hanana ny trano amin'ny faran'ny vanim-potoana fanofana tranainy mandritra ny 3 taona.
Ny mpividy mpitrandraka ankehitriny dia tsy vitan'ny hoe nandoa ny vola voalohany, farany ary ny filaminana azo antoka, fa koa ny safidy azo vidiana tsy azo refesina amin'ny zo hividy ny trano amin'ny faran'ny lease. Ny mpividy ihany koa dia manaiky fa raha mividy trano izy ireo, dia ny $ 110,000 ny vidiny. Ankehitriny dia toy izao ny volavolan-cash ho an'ny mpampiasa vola:
- Toy izany koa ny $ 3,075 mivoaka amin'ny mpivarotra noho ny safidy voalohany amin'ny fanofana.
- $ 750 x 3 = $ 2,250 + $ 1,500 fandoavam-bola fandoavam-bola amin'ny mpividy mpividy entana = $ 3.750.
- Nisy mpampiasa vola iray koa afaka nangataka loka maimaim-poana, saingy faly tamin'ny $ 675 tsara vola raha misy ny fifanarahana.
- Ny mpivarotra dia mitentina $ 675 miakatra, $ 250 / volana ho an'ny 34 volana sisa (voalohany / farany novidina), ary 30.000 dolara mahery amin'ny fivarotana trano ho an'ny $ 110,000 fa mandoa $ 80,000 fotsiny.
- Ny tombom-barotra amin'ny ankapobeny dia $ 39,175 miaraka amin'ny dolara dolara amin'ny vola naloany.
Tombontsoa iray hafa amin'ity paikady ity dia ny manantena ny hividy trano sy hikarakarana azy tsara kokoa ilay mpividy entana . Raha ny marina, ny mpampiasa sasany dia mifampiraharaha fividianana izay mitaky ny mpangataka handoavana ny $ 100 na $ voalohany ho an'ny fanavaozana. Satria ny fiantohana sy ny hetra dia aloa amin'ny fandefasana ny fividianana tany am-boalohany, ny fandaniana dia kely.
Raha te-hanarona ireo fototra rehetra ireo ny mpampiasa, dia afaka mandoa avy hatrany ny fandoavam-bola avy amin'ny fividianana azy ireo, fa tsy hamela ny mpivarotra ho amin'ny toerana mety tsy ho azony. Ny vidy azo ampiasaina sy ny sandwich lease dia tetikady ampiasain'ny mpampanofa tena mpampindram-bola mba hampidirana fananana ao amin'ny portfolio ary hananganana vola isam-bolana.
Fiverenana miverimberina
Ny trano fialofana trano fonenana sy fiantohana ara-barotra izay nanomboka tamin'ny 2007 dia namorona fiovana be teo amin'ny fandraharahana ara-barotra sy trosa. Ny orinasa mpamokatra lohateny izay nahavita ny famindrana avo roa heny ary ny famatsiam-bola amin'ny fifanakalozan-kevitra iray dia tsy misy toerana tsy hita ankehitriny. Na dia izany aza dia misy fomba iray entina manangona sy manangona fananana miaraka amin'ny famindrana miverina any aoriana ary tsy mampiasa ny volanao manokana.
Mazava ho azy, ny fepetra voalohany dia ny hoe manana vahaolana mahasoa anao ianao. Tsy maintsy manana ny tany voalohany nividy amin'ny vidiny tsara ianao, ary mpandraharaha vonona afaka hividy izany avy aminao amin'ny tombony tsara. Ny tombombarotra dia ampy ampy handraketana ny saram-pandaharana izay takiana mba hampiasanao ny volan'ny olon-kafa hahazoana ny fifanarahana voalohany mba hahafahanao manakatona ny varotra faharoa amin'ny mpampiasa anao.
Ny fampindramam-bola ataon'ny transactional dia ny dingana ho an'ny fampindramam-bola amin'ny fotoana fohy mba hividianana ny fifanarahana iray amin'ny famaranana manaraka ny fivarotana ny trano androany na ao anatin'ny 24 ora matetika. Mpandraharaha mpanelanelana no hametraka ny vola amin'ny orinasa lohateny izay ilaina hanakanana ny fifanarahana voalohany.
Raha vantany vao mihitatra ilay fifanarahana, dia miditra amin'ny fifanarahana faharoa ianao, izay matetika no atao ao ambadik'izany. Ny fanambarana famaranana ho an'io fifanarahana io dia hanome taratra ny fandoavam-bola amin'ny mpandraharaha mpaninjara ho an'ny vola nindraminy tamin'ny fifanarahana voalohany sy ny sandany. Matetika dia farafahakeliny $ 2500 izany, ary mety hiorina amin'ny ampahany amin'ny vola nindramina. Mahazo mandanjalanja sy tombony ianao.